1、不能归责于房地产商或买房者的缘故：
因不能归责于房地产商或买房者的缘故造成 合同书无法签订的，房地产商务必退还定金。假如房产买卖合同书无法成功签署，可是这不是房地产商或是买房者的缘故造成 的，也就是说，假如房地产商和买房者对合同书不可以签署不会有过失，那麼房地产商也是务必要把定金全额的退还给买房者的。
“不能归责于彼此被告方的理由”关键反映为法律法规上的不可抗拒。不可抗拒，是合同书被告方在签合同时不可以预料、不可以防止和不可以摆脱的客观条件。例如，因为发生了洪涝灾害，造成 商住楼不符被告方缴纳订金时的标准，假如买房者回绝签署商品房合同，那麼房地产商就不用二倍退还订金，只是全额的退还定金。
2、房地产商的缘故：
因房地产商的缘故造成 合同书无法签订的，房地产商务必退还定金。《担保法》第八十九条要求，被告方能够承诺一方位另一方给预付定金做为债务的贷款担保。借款人执行负债后，订金理应抵合同款或是取回。给预付定金的一方不履地承诺的负债的，没有权利规定退还订金;私收订金的一方不执行承诺的负债的，理应二倍反还订金。
怎样有效承诺定金?
假如房产买卖中，彼此基础达到意愿，购房者交纳了订金，假如任何一方毁约造成 合同书没法执行。则对具体交货的订金实施定金罚则，即：购房者毁约则不可以规定退还订金，卖房子人毁约则必须二倍退还订金。
假如买家全款买房买房则资产充裕，执行支付责任问题不大，那麼就需要主要预防卖家的毁约个人行为，能够承诺较高金额的订金，如总价格20%，那样就增加了卖方毁约的成本费，促进其立即申请办理产权过户办理手续。相反，因为定金罚则是把双刃刀，因而假如贷款买房子的买家，要是没有很大掌握申请办理住房贷款，理应适度减少订金的付款占比，是现阶段金融机构严治审批借款的状况，一旦借款没法申请办理，那麼要是没有别的承诺，将造成 必须向卖家担负合同违约责任。
