尽管农民建房的费用由他们自己承担，但是农民的宅基地是无偿取得的，因此，农民对宅基地的权利是不完整的，宅基地和建造的农房都有其特殊的保障性质，不能像商品房一样无限制地进入市场交易。完善宅基地管理政策，既要有利于解决农村住房问题，又要防止宅基地的非法使用。关于宅基地，政策上不存在鼓励少数人集中建房的问题。
近日，北京市出台文件，提出严禁城镇居民到农村购买宅基地和房屋，严禁社会资本利用宅基地建别墅大院、私人会馆。作者认为，北京此次出台的宅基地管理政策，将会给其他地区带来积极的示范作用。目前，我国农村宅基地管理制度正在逐步完善。进一步深化农村宅基地制度改革，探索宅基地“三权分置”的多种实现形式，维护和发展农民的合法权益。
目前，我国农村宅基地总面积约1.7亿亩，其中54%是集体建设用地。农民以集体成员的名义取得宅基地，并且只有集体成员可以申请本集体的宅基地，实行一户一宅，长期使用。
在城市化进程中，农村宅基地出现了一些新的变化。每年都有大量的农民离开农村，大量的农房、宅基地都是常年闲置的；同时，也存在着“一户多宅”、“建新不建旧”和部分新增农户宅基地难以取得等问题。
目前，无论是从推进新型城市化发展的角度，还是从强化制度供给的角度，放活宅基地和农房的使用都是当务之急。在农民进城的同时，农村也出现了大量的闲置农房，同时城市居民下乡创业，对闲置农房也有需求。因此说，如果闲置农房能够得到合理的利用，既可以为农民增加财产性收入，又可以为农民提供创业的场所。在此基础上，国家允许农村村民自愿、有偿退出农村宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住房。
必须认识到，尽管农民建房费用由自己承担，但农民的宅基地是无偿取得的，因此农民拥有的宅基地使用权是不完整的，宅基地及建造的农房具有特殊的安全保障性质，不能像商品房一样无限制地进入市场交易。土地所有权属于集体，宅基地使用权属于集体经济组织成员。土地承包经营权有别于土地承包经营权，国家政策鼓励流转，鼓励耕地适度集中；而土地承包经营权则不存在政策鼓励集中到少数人手中的问题。所以，宅基地的买卖不能违犯法律。
变革意味着打破常规，而住宅用地改革是有底线的。因为历史形成的特殊性和它所承载的政治、经济、社会功能，决定了它的复杂性和敏感性，所以在改革过程中要保持谨慎。假如农村宅基地集体所有权得不到落实，那就谈不上坚持土地的公有制性质；如果农村宅基地集体所有权得不到落实，那就可能发生乱占耕地的现象；如果农村宅基地集体所有权得不到落实，就可能损害农民权益。坚持土地公有制性质不变，不突破耕地红线，农民利益不受损害三条底线，就是宅基地制度改革的底线。
实际上，宅基地制度改革需要处理好两个关系。在试点经验的基础上，目前的政策已经明确。首先，宅基地与农户的关系。农民一户只能拥有一处宅基地。新《土地管理法》规定，从今年起，农村村民在出售、出租、赠与住房后申请宅基地的，不予批准。第二，住宅用地与城镇的关系；城市居民不能购买农村宅基地，但可以在符合用途管制的前提下依法租赁农房。
完善宅基地管理政策，既要有利于解决农村住房问题，又要防止宅基地的非法使用。我们应该看到，中央提出了宅基地制度改革，旨在进一步盘活宅基地，发展新型农业经营主体，扩大农民收入。试验就是要探索出一套既能为集体成员提供基本住房保障，又能最大限度地节约农村建设用地的制度。农村土地制度的改革，绝不是让城里人下乡买地置地，也不是改变土地规划和用途管制，在农村进行大规模的非农建设或商品房建设。
